الموظف خلف المحفظة: عقد حقيقي لا عقد مجاملة
تُنظّم Nextica Law & Tax الجانب العمالي للمحفظة العقارية وللمطوّر: عقد الموظف بدوام كامل الذي يشترطه نظام النشاط الاقتصادي — بمهام حقيقية وساعات قابلة للإثبات واتفاقية جماعية مناسبة —، وتوظيف فريق البناء والتسويق الداخلي، وعاملي العقارات والاستقبال باتفاقيتهم الخاصة، وتنسيق الأنشطة مع المقاولين الداخلين إلى المبنى. أما الهيكل المؤسسي لذلك النظام فيُعالَج في صفحة الحوكمة؛ وهنا يُنظر في العقد.
العقد موجود على الورق لا في الواقع. وحين يسأل أحدهم عمّا يفعله ذلك الشخص، لا توجد إجابة.
ما الذي يشمله
1. التحديد المسبق لما إذا كان نشاط التأجير سيُكيَّف نشاطًا اقتصاديًا، وما يستلزمه ذلك من حيث العاملين.
2. توظيف العامل بعقد عمل وبدوام كامل حين يُنشَد ذلك التكييف، بمهام فعلية لا اسمية.
3. توثيق نشاط ذلك الشخص، وهو المطلوب لإثبات استيفاء الشرط فعلًا.
4. ترتيب عاملي الموقع ضمن اتفاقية البناء، ببطاقة مهنية وتدريب خاص بالوظيفة محدَّثين.
5. ترتيب عاملي التسويق، برسم الخط كتابةً بين الوكيل بالعمولة والبائع الموظَّف.
6. عاملو الاستقبال والصيانة والتنظيف في المباني المُدارة، كلٌّ بالاتفاقية المناسبة له.
7. تنسيق الأنشطة مع المقاولين والمقاولين من الباطن في الموقع، بسلسلة مسؤولية موثَّقة.
هنا عقد عمل واحد يحسم تكييفًا ضريبيًا
هذه خصوصية القطاع: طريقة توظيف شخص واحد تغيّر كيفية إخضاع نشاط التأجير كله للضريبة.
افتراض تكييف التأجير نشاطًا اقتصاديًا دون استيفاء شرط العمالة
تستلزم القاعدة، لتأجير العقارات، أن يُدار النشاط باستخدام عامل واحد على الأقل بعقد عمل وبدوام كامل. ولا يفي بذلك عقد بدوام جزئي أو قريب غير مسجَّل أو تكليف طرف ثالث.
المادة 27.2 من قانون ضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيينعاملو موقع بلا تدريب موثَّق ولا بطاقة مهنية
تستلزم المقاولة من الباطن في البناء إثبات التدريب وتنظيم وقاية داخلي، ويتحمّل المطوّر مسؤولية ما يقع في موقعه وإن لم يكن صاحب العمل المباشر.
القانون 32/2006 المنظّم للمقاولة من الباطن في قطاع البناءالتسويق عبر أشخاص يتقاضون عمولة فقط
فإن عملوا ضمن تنظيم الشركة وبوسائلها وتعليماتها، جاز تكييف العلاقة عملًا تابعًا مع اشتراكات غير مورَّدة عن المدة غير المتقادمة كاملة.
نظام العملأنماط العقود السارية في 2026
| نمط | متى تستخدم | متطلبات رئيسية ومخاطر |
|---|---|---|
| غير محدد عادي | النمط القياسي منذ إصلاح 2021. تفضل عند الشك. | يمكن أن يكون بدوام كامل أو جزئي. في الدوام الجزئي، تسجيل محدد للساعات وقيود على الساعات الإضافية. |
| ثابت-متقطع | نشاط موسمي أو دوري، أو الأعمال التي لا تُقدّم بشكل مستمر ولكن يُمكن التنبؤ بها. | استبدل عقد العمل والخدمات للأنشطة غير الدائمة ولكن المتكررة. تصميم غير صحيح → قد يتحول إلى غير محدد عادي. |
| مؤقت بواسطة الاستبدال (المادة 15.1.c ET) | استبدال موظف له حق في الاحتفاظ بالوظيفة (IT، الأمومة، الإجازة) أو شغل وظيفة شاغرة خلال عملية الاختيار. | يجب تحديد العامل الذي تم استبداله أو سبب الشغور. الحد الأقصى 3 أشهر لتغطية الشغور. |
| التدريب بالتناوب (المادة 11.2 من قانون العمل) | أشخاص بلا مؤهلات للوظيفة، أقل من 30 عامًا. تخفيضات في مساهمة الضمان الاجتماعي. | مدة: 3 أشهر إلى سنتين. الحد الأقصى للدوام: 65% في السنة الأولى، 85% في السنة الثانية. الحد الأدنى من التعويض 60%/75% من SMI أو من الاتفاقية. |
| عقد الإدارة العليا (RD 1382/1985) | موظفو الإدارة العليا الذين يمارسون صلاحيات متعلقة بملكية الشركة باستقلالية تامة. | لا يخضع لـ ET بل لـ RD 1382/1985. تعويض في حالة الانسحاب: الحد الأدنى 7 أيام/سنة ما لم يتم الاتفاق خلاف ذلك. بدون فترة اختبار قانونية قصوى إلزامية. |
غير محدد عادي
ثابت-متقطع
مؤقت بواسطة الاستبدال (المادة 15.1.c ET)
التدريب بالتناوب (المادة 11.2 من قانون العمل)
عقد الإدارة العليا (RD 1382/1985)
الأسئلة الشائعة
هل يكفي تسجيل شخص بدوام كامل؟
لا، وهنا تُخسر معظم الملفات. فالتسجيل والعقد هما البداية، لكن ما يُتحقّق منه لاحقًا هو الواقع: ما المهام التي يؤدّيها ذلك الشخص، وهل تقابل تلك المهام إدارة الإيجارات أو المحفظة، وهل ثمة ساعات عمل فعلية قابلة للإثبات بسجل دوام، وهل الأجر بمستوى السوق، وهل هو مصنَّف في الاتفاقية المناسبة. فعقد مع أحد الأقارب بلا مهام حقيقية ولا حضور قابل للإثبات لا يصمد أمام المراجعة الضريبية ولا أمام زيارة تفتيش العمل، ويسقط أمام الاثنتين معًا.
أي اتفاقية جماعية تنطبق على عاملي محفظة عقارية؟
يتوقف ذلك على النشاط الفعلي للشركة وعلى الوظيفة، وفي هذا القطاع تتعايش عدة اتفاقيات. فإدارة الإيجارات وإدارة العقارات لها إطارها الاتفاقي الخاص؛ وعاملو الاستقبال وحراسة المباني لهم اتفاقية خاصة تختلف عن اتفاقية المكاتب؛ والمطوّر الذي لديه فريق بناء خاص قد ينتهي إلى اتفاقية البناء لتلك الوظائف. والاختيار الخاطئ لا يظهر في السنة الأولى: بل يظهر حين يطالب أحدهم بفروق جداول الأجور ويجرّ معه كل من هم في وضعه.
لنتحدّث عن شركتك.
أخبرنا بوضعك ونردّ عليك خلال أقل من ٢٤ ساعة عمل.