محامون لقطاع العقارات: الشراء والترويج والإيجار دون مفاجآت
عملية عقارية غير مغلقة بشكل صحيح لا يمكن تصحيحها بعد: الأعباء التي لم يتم اكتشافها، الترخيص الذي لم يصل في الوقت المحدد أو عقد الإيجار المكتوب بشكل غير صحيح تدفع ثمنها لسنوات. في Nextica Law & Tax، نرافق المطورين، والمستثمرين، والشركات التي تمتلك عقارات خلال العملية بأكملها — الفحص القانوني والتخطيط العمراني، هيكل الشراء، الضرائب على النقل، عقود الإيجار والنزاعات — مع محامين ومحاسبين في نفس الفريق، لأنه في هذا القطاع، القرار القانوني والقرار الضريبي هما نفس القرار.
الخدمات الأكثر تأثيرًا عليك
القانون التجاري
العقود التجارية
في Nextica Law، نحن نعلم أن العقود هي جوهر عملك. نحن متخصصون في صياغة وتفاوض العقود التجارية التي تحمي مصالحك وتمنع النزاعات…
Ver servicioالامتثال والحوكمة المؤسسية
منذ إصلاح القانون الجنائي الذي أجرته القانون العضوي 1/2015، يمكن أن تكون الكيانات الاعتبارية مسؤولة جنائياً عن الجرائم التي…
Ver servicioما يكلف فعله بشكل خاطئ
المواعيد النهائية والمسؤوليات في القطاع محددة بموجب القانون. لا يتم التفاوض عليها.
مسؤولية المروّج عن العيوب الهيكلية
10 سنوات من استلام العمل. بالنسبة للعيوب التي تؤثر على صلاحية السكن، 3 سنوات. بالنسبة للتشطيب، 1 سنة.
المادة 17 LOE (القانون 38/1999)شراء دون واجب العناية السجلي
تظل الأعباء، والامتيازات، وعقود الإيجار المسجلة ملحقة بالعقار حتى لو لم يكن المشتري على علم بها.
قانون الرهن العقارياختيار الضريبة على نقل الملكية بشكل خاطئ
التسليم الأول للمسكن من قبل المطور يأتي مع ضريبة القيمة المضافة (IVA)؛ بينما التسليم الثاني وما يليه يأتي مع ضريبة التسجيل (ITP) وفقًا لنسبة المجتمع المستقل. تطبيق ما لا ينطبق يتطلب التصحيح وقد يؤدي إلى رسوم إضافية.
ضريبة القيمة المضافة (LIVA) و LITPAJDتأجير دون مراجعة ما إذا كانت العقار في منطقة سوق سكني مشدود
إن تحديد الإيجار والتمديدات الإلزامية تغير من ربحية الأصل.
القانون 12/2023 و LAU (القانون 29/1994)لماذا توقيع متعدد التخصصات في العقارات
تتم مراجعة العملية بالكامل
التسجيل ، العمراني ، الضريبي والمحاسبي. تقرير قانوني فقط يستبعد الفاتورة الضريبية ، والتي عادة ما تمثل نصف القرار في العقارات.
العناية الواجبة قبل التوقيع، وليس بعده
الأعباء، المستأجرون الحاليون، الوضع العمراني والتراخيص. ما لا يظهر في السجل البسيط هو ما يزيد من تكلفة العملية.
تجربة حقيقية في القطاع
تتضمن محفظة Nextica شركات عقارية واستثمارية، بالإضافة إلى صناعة، وتكنولوجيا، وصحة، وقطاع الضيافة.
تم حل منع تبييض الأموال
يعتبر المطورون ووكلاء العقارات أشخاصًا مكلفين بموجب القانون 10/2010، مع التزامات بالتحقق من الهوية والتواصل والتي يتم مراجعتها من قبل التفتيش.
En detalle
قبل الشراء: العناية الواجبة التي تغير السعر
ملاحظة بسيطة تسجيلية والالتزامات، الوضع العمراني والتراخيص، الإيجارات السارية مع تمديداتها، ديون المجتمع، ضريبة الملكية وضرائب الأنعاش البلدية، وحالة الضمانات بموجب قانون LOE إذا كان المبنى حديثًا. كل اكتشاف يترجم إلى واحدة من ثلاث أشياء: خفض السعر، ضمان في العقد أو شرط معلق. تقرير يقتصر فقط على تعداد المخاطر ولا يصل إلى أي من الثلاثة لا يفيد في شيء.
هيكل العملية
الشراء المباشر للعقار أو شراء الشركة التي تمتلكه؛ شركة للملكية أو شخص طبيعي؛ التمويل بضمان عقاري أو بدونه. القرار ليس فقط قانونيًا: يغير ضريبة النقل، والاستهلاك، والضرائب على البيع المستقبلي ومن يتحمل المسؤولية عن المخاطر السابقة. لذلك يتم اتخاذ القرار مع المحامي والاقتصادي أمام نفس الطاولة.
ترويج وعمل
عقود مع المقاول والإدارة الفنية، تأمين عشر سنوات، التراخيص ومدتها، استلام العمل ونظام الضمانات المنصوص عليه في المادة 17 من قانون LOE. واللحظة الحرجة: الاستلام، وهي عندما يبدأ حساب 10 و 3 و 1 سنوات من المسؤولية وعندما يكون من المناسب أن نكتب ما تبقى معلّقاً.
الإيجار والاستغلال
إيجار السكن، أو محل العمل أو الاستخدام المختلف عن السكن: هي أنظمة مختلفة وغالبًا ما يتم الخلط بينها. يجب أيضًا التحقق مما إذا كانت العقار يقع في منطقة سوق سكنية متوترة، لأن القانون 12/2023 يحدد الإيجار ويمدد التجديدات، وهذا يغير العائد المتوقع على الأصول.
عندما يكون هناك صراع
مطالبات بسبب عيوب البناء، إنهاء عقود البيع، طرد المستأجرين ومطالبة بالإيجارات، النزاعات بين الملاك المشتركين ومع المجتمع. يتم التفاوض أولاً ويتم التقاضي إذا لم يكن هناك طريق آخر: في العقارات، عادة ما تكون دعوى قضائية تستغرق ثلاث سنوات حول أصل متوقف أكثر تكلفة من الاتفاق الذي تم رفضه.
الأسئلة الشائعة
ماذا يراجع الفحص النافي للجهالة العقاري قبل الشراء؟
ملكية العقار والقيود في سجل الممتلكات، الوضع العمراني والتراخيص في البلدية، الإيجارات السارية ومددها، حالة الالتزامات الضريبية للعقار (IBI، ضريبة القيمة المضافة البلدية) وإذا كانت هناك أعمال، الضمانات المنصوص عليها في المادة 17 LOE التي لا تزال سارية. الهدف ليس فقط اكتشاف المشكلات: بل أن يعكس السعر والضمانات في العقد ذلك.
هل تفرض ضريبة على شراء عقار من خلال ضريبة القيمة المضافة (IVA) أو ضريبة التصرفات العقارية (ITP)؟
يعتمد على ما إذا كانت النقل الأولى أو الثانية. تسليم أول مبنى من قبل المطور يخضع لضريبة القيمة المضافة (IVA) (مع AJD من أجل كتابة العقد)؛ أما عمليات النقل اللاحقة، فتخضع لنقل الملكية المدفوعة، وفقًا للنسبة التي تحددها المجتمع المستقل. هناك استثناءات هامة - مثل التخلي عن إعفاء ضريبة القيمة المضافة (IVA) بين رجال الأعمال، على سبيل المثال - التي يجب تحليلها قبل التوقيع، لأنه بعد ذلك لا يمكن التراجع عنها.
كم عدد السنوات التي يتحمل فيها المنظم مسؤولية عيوب العمل؟
تنص المادة 17 من قانون تنظيم البناء على ثلاثة مواعيد من استلام العمل: 10 سنوات عن الأضرار التي تؤثر على الهيكل، و3 سنوات عن العيوب التي تؤثر على قابلية السكن، وسنة واحدة عن عيوب التشطيب. هذه هي فترة الضمان، وهي مختلفة عن الفترة للمطالبة بمجرد ظهور الضرر.
ما هي التزامات غسيل الأموال التي تتحملها شركة تطوير عقاري أو وكالة عقارية؟
هم الأطراف الملزمون بموجب القانون 10/2010: تحديد العميل والمالك الحقيقي، الاحتفاظ بالوثائق، تحليل العمليات التي لا تتناسب مع الملف، والتواصل حول المشتبه بهم. هذه واحدة من الأشياء التي يتم مراجعتها أولاً في فحص القطاع، وعدم وجود إجراء مكتوب يعتبر خرقًا بالفعل.
هل يمكنكم أيضًا التعامل مع المحاسبة والضرائب الخاصة بالشركة العقارية؟
نعم. إنها العادة: نفس الشركة تتولى العملية، والضرائب المتعلقة بالنقل، ثم المحاسبة والالتزامات الدورية للشركة. تتجنب الخلل المعتاد بوجود المحامي في مكان والمستشار في مكان آخر.
لنتحدّث عن شركتك.
أخبرنا بوضعك ونردّ عليك خلال أقل من ٢٤ ساعة عمل.