الإخلاء والاحتلال وعيوب البناء: نزاعات المالك الثلاثة
تتولّى Nextica Law & Tax الإجراءات التي يحتاجها المالك أو المطوّر في النهاية: الإخلاء لعدم السداد ولانقضاء المدة مع مطالبة مجمّعة بالأجرة، واسترداد الحيازة في مواجهة الاحتلال بلا سند، والمطالبة عن عيوب البناء ضمن مُدد الضمان في المادة 17 من قانون تنظيم البناء — بالمسؤولية التي يوزّعها النص ذاته بين المطوّر والمقاول والإدارة الفنية —، والطعن في قرارات اتحاد الملاك.
مُدد ضمان البناء تسري من تاريخ الاستلام، والمالك يعلم بذلك عادةً يوم ظهور الشقّ.
ما الذي يشمله
1. المطالبة بالأجرات غير المسدّدة والإخلاء، بضمّ الدعويين من البداية تفاديًا للتقاضي مرتين.
2. استرداد الحيازة في مواجهة الإشغال بلا سند، بالمسار المناسب بحسب زمن وكيفية وقوعه.
3. المطالبة عن عيوب البناء، بتحديد مسبق لمن يعود كلٌّ منها
المطوّر، أو المقاول، أو المصمّم، أو الإشراف.
4. تقرير خبرة يفصل العيب الماسّ بصلاحية السكن عن الماسّ بالهيكل أو التشطيب، لأن مدة الضمان مختلفة في كل حالة.
5. نزاعات مع اتحاد الملاك حول الأجزاء المشتركة والأشغال والمساهمات، بمراجعة الأغلبيات ومواعيد الطعن.
6. الدفاع في ملفات العقوبات المتعلقة بالنشاط السياحي للعقار، بطلب الإيقاف عند وجود أمر إيقاف.
7. تنفيذ ما رُبح، وهو في هذا القطاع موضع التحصيل الفعلي من عدمه.
ثلاث دعاوى مختلفة لا يجمعها شيء
تحصيل الأجرة، واسترداد الحيازة، والمطالبة عن عيب بناء: مسارات ومواعيد وأدلة مختلفة تمامًا.
المطالبة عن عيب دون تكييف نوعه أولًا
يميّز القانون بين ما يمسّ الإنجاز أو التشطيب، وما يمسّ صلاحية السكن، وما يمسّ الهيكل، ولكلٍّ مدة ضمان ومسؤول مختلفان. والخطأ في التصنيف قد يُخرج المطالبة عن الميعاد.
المادة 17 من القانون 38/1999 لتنظيم البناءالإخلاء دون ضمّ المطالبة المالية
يُسترد العقار وتُخسر دعوى الأجرات، فيلزم بدؤها من الصفر والمستأجر قد رحل بلا عنوان معروف.
المادة 438 من قانون المرافعات المدنيةالطعن في قرار اتحاد الملاك بعد الميعاد
تحدّد قواعد الملكية المشتركة مواعيد سقوط قصيرة للطعن، وبانقضائها يصير القرار نهائيًا وإن كان الموضوع في صالح من نازع فيه.
الأسئلة الشائعة
كم من الوقت لديّ للمطالبة عن عيب في البناء؟
يتوقف ذلك على نوع العيب، وتحدّد المادة 17 من قانون تنظيم البناء ثلاث مُدد ضمان مختلفة تسري من تاريخ استلام الأشغال: مدة أطول للأضرار التي تمسّ الأساسات والدعامات والعوارض والبلاطات والجدران الحاملة وتهدّد مقاومة المبنى واستقراره؛ ومدة وسطى لما يمسّ صلاحية السكن؛ ومدة قصيرة لعيوب التشطيب. ثم تُضاف لكلٍّ منها مدة تقادم خاصة لرفع الدعوى بعد وقوع الضرر، لذا فأول خطوة دائمًا هي تحديد تاريخ الاستلام.
وماذا لو كان الشاغل في الداخل بالفعل؟
يتوقف الإجراء وسرعته على طبيعة العلاقة. فإذا كان ثمة عقد وتوقّف السداد، فالمسار هو الإخلاء لعدم السداد، وهو يتيح ضمّ المطالبة بالأجرة المستحقة، وتتوقف نتيجته كثيرًا على كيفية إثبات عدم السداد. وإذا لم يوجد سند قط، فالمسار هو استرداد الحيازة، بإجراء خاص لاسترداد المسكن المشغول بلا رضا. وفي الحالتين يكمن الفارق بين أسابيع وأشهر في المستندات السابقة: العقد، والإيصالات، والإنذارات الموثّقة، ودليل متى وكيف تمّ الدخول.
لنتحدّث عن شركتك.
أخبرنا بوضعك ونردّ عليك خلال أقل من ٢٤ ساعة عمل.