ضرائب الاستثمار العقاري: القيمة المضافة أم نقل الملكية، وغير المقيمين، والنموذج 210
تعالج Nextica Law & Tax الشؤون الضريبية لشراء العقارات وحيازتها وبيعها: هل تخضع الصفقة لضريبة القيمة المضافة أم لضريبة نقل الملكية، ومتى يُجدي التنازل عن الإعفاء مع عكس التكليف، والإقرار السنوي لضريبة دخل غير المقيمين بالنموذج 210، والاستقطاع بنسبة 3% الذي يورّده المشتري بالنموذج 211 حين لا يكون البائع مقيمًا، وضريبة الزيادة العقارية البلدية.
الخطأ في تحديد الضريبة عند شراء عقار لا يكلّف غرامة: بل نسبةً من السعر، ويُكتشف بعد توثيق العقد.
ما الذي يشمله
1. تكييف كل نقل ملكية قبل التوثيق
أيخضع لضريبة القيمة المضافة أم لضريبة نقل الملكية، وهما متعارضتان ولا يُختار بينهما بالتفضيل.
2. تحليل جدوى التنازل عن الإعفاء في التسليمات الثانية وما بعدها، بإتمام الشروط الشكلية والإخطار للمشتري قبل التوثيق.
3. تطبيق عكس المكلّف حين يسري التنازل، ليكون المصرِّح هو المشتري لا البائع.
4. التزامات المالك غير المقيم
الإقرار الدوري لدخل العقارات بالنموذج 210، وضبط الاقتطاع الذي يجب على المشتري توريده بالنموذج 211 عند البيع.
5. حساب ازدياد قيمة الأراضي بالطريقتين اللتين تسمح بهما القاعدة واختيار الأنفع، مع إثبات الخسارة إن وُجدت.
6. تمرير وتسوية ضريبة العقارات ورسوم السنة الجارية، بتوزيع نسبي بين الطرفين مكتوب.
7. رزنامة خاصة بكل عقار، لأن المواعيد البلدية والإقليمية والوطنية لصفقة واحدة لا تتطابق.
ثلاث إدارات مختلفة على المتر المربع نفسه
بلدية وإقليمية ووطنية، بمواعيد لا تتطابق وبتكييف مسبق يقرّر أيّها يُحصّل.
التنازل عن الإعفاء دون استيفاء الشروط الشكلية
يستلزم التنازل صفة المشتري وإخطارًا موثوقًا يتم قبل التسليم أو عنده. وإن أُجري خطأً خضعت الصفقة لضريبة نقل الملكية غير القابلة للخصم، ومُرّرت فوق ذلك ضريبة غير مستحقة.
قانون ضريبة القيمة المضافةبيع عقار يملكه غير مقيم دون تدبير الاقتطاع
يُلزم القانون المشتري بالاقتطاع والتوريد بالنموذج 211 على حساب ضريبة البائع، وإن لم يفعل بقي العقار نفسه مثقلًا بالدين.
النص الموحّد لقانون ضريبة دخل غير المقيمينتسوية ازدياد قيمة الأراضي بالطريقة الموضوعية دون مقارنة
تتيح القاعدة حسابه أيضًا بالفارق الفعلي بين قيمة الاقتناء وقيمة النقل، ولا يوجد ردّ تلقائي للزائد إن قُدّم الإقرار بالطريقة الأولى.
النص الموحّد لقانون الخزائن المحليةالأسئلة الشائعة
متى يُجدي التنازل عن إعفاء ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار؟
حين يكون المشتري منشأةً أو مهنيًا له حق خصم ضريبة المدخلات وسيخصّص العقار لنشاطه. فالتنازل يحوّل صفقةً معفاة —كانت ستخضع لضريبة نقل الملكية، وهي تكلفة غير قابلة للاسترداد— إلى صفقة بضريبة قابلة للخصم، عادةً بعكس التكليف. وثمة شروط شكلية تُستوفى قبل التوثيق: وإن أُخطئ فيها ضاع الحقّ وبقيت التكلفة مدفوعة.
أنا غير مقيم وأؤجّر شقة في إسبانيا. ماذا يجب أن أقدّم؟
ضريبة دخل غير المقيمين عن إيرادات الإيجار عبر النموذج 210 بالوتيرة المنطبقة على حالتك؛ وإذا بعت، يلتزم المشتري باستقطاع 3% من السعر وتوريدها بالنموذج 211، ثم تُخصم من تسوية الأرباح الرأسمالية لديك. كما ينبغي مراجعة اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي مع بلد إقامتك لأنها قد تغيّر النتيجة.
لنتحدّث عن شركتك.
أخبرنا بوضعك ونردّ عليك خلال أقل من ٢٤ ساعة عمل.