La persona empleada del patrimoni: un contracte real, no un contracte de conveniència
Nextica Law & Tax ordena la part laboral d'un patrimoni immobiliari i d'una promotora: el contracte de la persona empleada amb jornada completa que el règim d'activitat econòmica exigeix —amb funcions reals, jornada acreditable i encaix en el conveni que correspongui—, la contractació de l'equip propi d'obra i de comercialització, el personal de finques i consergeria amb el seu conveni específic, i la coordinació d'activitats empresarials amb les contractes que entren a l'edifici. L'estructura societària d'aquest règim es treballa a la pàgina de govern corporatiu; aquí es mira el contracte.
El contracte existeix al paper i no a la realitat. Quan algú pregunta què fa aquesta persona, no hi ha resposta.
Què inclou
1. Determinació prèvia de si l'activitat d'arrendament es vol qualificar com a activitat econòmica i de què exigeix això en matèria de personal.
2. Contractació de la persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa quan es busca aquesta qualificació, amb funcions reals i no nominals.
3. Documentació de l'activitat d'aquesta persona, que és allò que es demana per acreditar que el requisit es compleix de debò.
4. Enquadrament del personal d'obra en el conveni de la construcció, amb la targeta professional i la formació específica al dia.
5. Enquadrament del personal de comercialització, amb la línia entre comissionista mercantil i comercial en plantilla traçada per escrit.
6. Personal de consergeria, manteniment i neteja dels edificis en gestió, amb el conveni que correspongui a cadascun.
7. Coordinació d'activitats amb contractistes i subcontractistes en obra, amb la cadena de responsabilitat documentada.
AQUÍ UN CONTRACTE LABORAL DECIDEIX UNA QUALIFICACIÓ FISCAL
És la particularitat del sector: la manera de contractar una persona canvia com tributa tota l'activitat d'arrendament.
Donar per feta la qualificació d'activitat econòmica en l'arrendament sense complir el requisit de personal: la norma exigeix, per a l'arrendament d'immobles, que la seva ordenació es dugui a terme utilitzant almenys una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa. Un contracte a temps parcial, un familiar sense alta o un encàrrec a tercer no serveixen.
art. 27.2 de la Llei de l'Impost sobre la Renda de les Persones FísiquesPersonal d'obra sense formació acreditada ni targeta professional
la subcontractació en el sector de la construcció exigeix acreditar formació i organització preventiva pròpia, i la promotora respon pel que passa a la seva obra encara que no en sigui l'ocupadora directa.
Llei 32/2006 reguladora de la subcontractació en el sector de la construccióComercialitzar amb persones retribuïdes només a comissió
si treballen amb l'organització de l'empresa, els seus mitjans i les seves instruccions, la relació es pot qualificar com a laboral amb les cotitzacions no ingressades de tot el període no prescrit.
Estatut dels TreballadorsMODALITATS CONTRACTUALS VIGENTS EN 2026
| Modalitat | Quan utilitzar | Requisits clau i riscos |
|---|---|---|
| Indefinit ordinari | La modalitat estàndard des de la reforma de 2021. Preferible davant el dubte. | Pot ser a temps complet o parcial. En jornada parcial, registre específic d'hores i limitació d'hores complementàries. |
| Fixe-discontinu | Activitat estacional o cíclica, o feines que no es presten de forma contínua però són previsibles. | Substitueix el contracte d'obra i servei per activitats no permanents però recurrents. Disseny incorrecte → pot convertir-se en indefinit ordinari. |
| Temporal per substitució (art. 15.1.c ET) | Substituir a treballador amb dret a reserva de lloc (IT, maternitat, excedència) o cobrir vacant durant el procés de selecció. | S'ha d'identificar el treballador substituït o la causa de la vacant. Límit de 3 mesos per a la cobertura de la vacant. |
| Formació en alternança (art. 11.2 ET) | Persones sense qualificació per al lloc, menors de 30 anys. Bonificacions en cotització SS. | Durada: 3 mesos a 2 anys. Jornada màxima: 65% el primer any, 85% el segon. Retribució mínima del 60%/75% del SMI o del conveni. |
| Contracte de alta direcció (RD 1382/1985) | Personal de alta direcció que exerceix poders inherents a la titularitat de l'empresa amb autonomia plena. | No es regeix pel ET sinó pel RD 1382/1985. Indemnització en cas de desistiment: mínim 7 dies/any llevat pacte. Sense període de prova legal màxim obligatori. |
Indefinit ordinari
Fixe-discontinu
Temporal per substitució (art. 15.1.c ET)
Formació en alternança (art. 11.2 ET)
Contracte de alta direcció (RD 1382/1985)
Preguntes freqüents
N'hi ha prou amb donar d'alta algú a jornada completa?
No, i aquest és el punt on més expedients es perden. L'alta i el contracte són el principi, però el que es comprova després és la realitat: quines funcions exerceix aquesta persona, si aquestes funcions es corresponen amb la gestió de l'arrendament o del patrimoni, si hi ha jornada efectiva acreditable amb registre horari, si la retribució és de mercat i si està enquadrada al conveni que li toca. Un contracte amb un familiar sense funcions reals ni presència demostrable no aguanta ni la comprovació tributària ni una actuació de la Inspecció de Treball, i falla en totes dues alhora.
Quin conveni s'aplica al personal d'un patrimoni immobiliari?
Depèn de l'activitat real de l'empresa i del lloc, i en aquest sector n'hi conviuen diversos. La gestió d'arrendaments i l'administració de finques tenen el seu propi marc convencional; el personal de porteries i consergeria d'edificis té un conveni específic diferent del d'oficines; una promotora amb equip propi d'obra pot acabar al conveni de la construcció per a aquells llocs. Triar malament no es nota el primer any: es nota quan algú reclama diferències de taules salarials i arrossega tots els qui estan en la mateixa situació.
Parlem de la teva empresa.
Explica'ns la teva situació i et responem en menys de 24 h laborables.