Advocats per al Sector Immobiliari: Compra, Promoció i Lloguer sense Sorprenent
Una operació immobiliària mal tancada no s'arregla després: les càrregues que no es van detectar, la llicència que no va arribar a temps o el contracte d'arrendament mal redactat es paguen durant anys. A Nextica Law & Tax acompanyem a promotores, patrimonialistes, inversors i empreses amb immobles en tota l'operació —due diligence registral i urbanística, estructura de la compra, fiscalitat de la transmissió, arrendaments i conflictes— amb advocats i economistes en el mateix equip, perquè en aquest sector la decisió jurídica i la fiscal són la mateixa decisió.
Serveis que més t'afecten
Dret Mercantil
Contractació Mercantil
A Nextica Law, sabem que els contractes són el nucli del teu negoci. Ens especialitzem en l'elaboració i negociació de contractes…
Ver servicioCompliment i Govern Corporatiu
Des de la reforma del Codi Penal operada per la Llei Orgànica 1/2015, les persones jurídiques poden ser penalment responsables…
Ver servicioEL QUE COSTA FER-HO MAL
Els terminis i les responsabilitats del sector estan fixats per llei. No es negocien.
Responsabilitat del promotor per vicis estructurals
10 anys des de la recepció de l'obra. Per defectes que afectin la habitabilitat, 3 anys. Per acabats, 1 any.
art. 17 LOE (Llei 38/1999)Comprar sense deure de diligència registral
les càrregues, servituts i arrendaments inscrits segueixen a l'immoble encara que el comprador no els coneixés.
Llei HipotecàriaEscollir malament l'impost de la transmissió
la primera entrega d'habitatge pel promotor va amb IVA; la segona i posteriors, amb ITP al tipus de la comunitat autònoma. Aplicar el que no toca obliga a rectificar i pot generar recàrrecs.
LIVA i LITPAJDLlogar sense revisar si l'immoble està en zona de mercat residencial tensionat
la limitació de la renda i les pròrrogues obligatòries canvien la rendibilitat de l'actiu.
Llei 12/2023 i LAU (Llei 29/1994)PER QUÈ UNA FIRMA MULTIDISCIPLINÀRIA EN IMMOBILIARI
L'operació es revisa en la seva totalitat
registral, urbanística, fiscal i comptable. Un informe només jurídic deixa fora la factura fiscal, que en immobiliari sol ser la meitat de la decisió.
Diligència deguda abans de signar, no després
càrregues, arrendataris en vigor, situació urbanística i llicències. El que no apareix en la nota simple és el que encareix l'operació.
Experiència real en el sector
la cartera de Nextica inclou empreses immobiliàries i d'inversió, juntament amb la indústria, la tecnologia, la salut i l'hostaleria.
Prevenció del blanqueig resolta
promotors i agents immobiliaris són subjectes obligats per la Llei 10/2010, amb obligacions d'identificació i comunicació que una inspecció revisa.
En detalle
Abans de comprar: la diligència deguda que canvia el preu
Nota simple registral i càrregues, situació urbanística i llicències, arrendaments en vigor amb les seves pròrrogues, deutes de comunitat, IBI i plusvàlua municipal, i estat de les garanties de la LOE si l'edifici és recent. Cada troballa es tradueix en una de tres coses: una rebaixa del preu, una garantia en el contracte o una condició suspensiva. Un informe que només enumera riscos i no arriba a cap de les tres no serveix de res.
L'estructura de l'operació
Compra directa de l'immoble o compra de la societat que el té; societat patrimonial o persona física; finançament amb garantia hipotecària o sense ella. La decisió no és només jurídica: canvia l'impost de la transmissió, l'amortització, la tributació de la futura venda i qui respon de les contingències anteriors. Per això es decideix amb l'advocat i l'economista davant de la mateixa taula.
Promoció i obra
Contractes amb constructora i direcció facultativa, assegurança decenal, llicències i els seus terminis, recepció de l'obra i règim de garanties de l'art. 17 LOE. I el moment crític: la recepció, que és quan comencen a comptar els 10, 3 i 1 anys de responsabilitat i quan convé deixar per escrit què queda pendent.
Lloguer i explotació
Arrendament d'habitatge, de local de negoci o d'ús diferent del d'habitatge: són règims diferents i sovint es confonen. Cal comprovar a més si l'immoble està en zona de mercat residencial tensionat, perquè la Llei 12/2023 limita la renda i allarga les pròrrogues, i això canvia la rendibilitat prevista de l'actiu.
Quan hi ha conflicte
Reclamacions per vicis de la construcció, resolució de contractes de compravenda, desnonaments i reclamació de rendes, conflictes entre copropietaris i amb la comunitat. Es negocia primer i es litiga si no hi ha altra via: en immobiliari, un plet de tres anys sobre un actiu aturat sol costar més que l'acord que es va rebutjar.
Preguntes freqüents
Què revisa una due diligence immobiliària abans de comprar?
La titularitat i les càrregues en el Registre de la Propietat, la situació urbanística i les llicències a l'ajuntament, els arrendaments vigents i les seves pròrrogues, l'estat de les obligacions tributàries de l'immoble (IBI, plusvàlua municipal) i, si hi ha obra, les garanties de l'art. 17 LOE que continuen vives. L'objectiu no és només detectar problemes: és que el preu i les garanties del contracte els reflecteixin.
La compra d'un immoble tributa per IVA o per ITP?
Depèn de si és primera o segona transmissió. La primera entrega d'una edificació pel promotor està subjecta a IVA (amb AJD per l'escriptura); les transmissions posteriors, a Transmissions Patrimonials Oneroses, al tipus que fixi la comunitat autònoma. Hi ha excepcions rellevants —la renúncia a l'exempció de l'IVA entre empresaris, per exemple— que convé analitzar abans de signar, perquè després no es poden desfer.
Quants anys respon el promotor pels defects d'una obra?
L'art. 17 de la Llei d'Ordenació de l'Edificació fixa tres terminis des de la recepció de l'obra: 10 anys per danys que afecten a l'estructura, 3 anys per defectes que afecten a l'habitabilitat i 1 any per defectes d'acabat. Són terminis de garantia, diferents del termini per reclamar un cop apareix el dany.
Quines obligacions de blanqueig té una promotora o una agència immobiliària?
Són subjectes obligats per la Llei 10/2010: identificar al client i al titular real, conservar la documentació, analitzar les operacions que no encaixin amb el perfil i comunicar les sospitoses. És una de les coses que primer es repassa en una inspecció del sector, i la manca de procediment escrit ja és un incompliment.
Podeu ocupar-vos també de la comptabilitat i els impostos de la societat patrimonial?
Sí. És el costum: la mateixa firma porta l'operació, la fiscalitat de la transmissió i després la comptabilitat i les obligacions periòdiques de la societat. Evita el desajust típic de tenir l'advocat en un lloc i l'assessoria en un altre.
Parlem de la teva empresa.
Explica'ns la teva situació i et responem en menys de 24 h laborables.