Desnonament, ocupació i vicis de l'obra: els tres plets del propietari
Nextica Law & Tax porta els procediments que un propietari o un promotor acaba necessitant: desnonament per manca de pagament i per expiració del termini amb reclamació acumulada de rendes, recuperació de la possessió davant l'ocupació sense títol, reclamació per vicis i defectes de la construcció dins els terminis de garantia de l'art. 17 de la Llei d'Ordenació de l'Edificació —amb la responsabilitat que aquest mateix precepte reparteix entre promotor, constructor i direcció facultativa—, i impugnació d'acords de la comunitat de propietaris.
Els terminis de garantia de l'obra corren des de la recepció, i el propietari se n'assabenta el dia que apareix l'esquerda.
Què inclou
1. Reclamació de rendes impagades i desnonament, amb l'acció acumulada des del principi per no pledejar dues vegades.
2. Recuperació de la possessió davant l'ocupació sense títol, pel camí que correspongui segons quan i com es va produir.
3. Reclamació per defectes de l'edificació, amb la identificació prèvia de a qui correspon cadascun: promotor, constructor, projectista o direcció facultativa.
4. Informe pericial que separi el defecte que afecta l'habitabilitat del que afecta l'estructura o l'acabat, perquè el termini de garantia és diferent en cada cas.
5. Conflictes amb la comunitat de propietaris sobre elements comuns, obres i derrames, amb les majories i els terminis d'impugnació revisats.
6. Defensa davant expedients sancionadors per l'activitat turística de l'immoble, amb la suspensió demanada quan hi ha ordre de cessament.
7. Execució d'allò guanyat, que en aquest sector és on de debò es cobra o no es cobra.
TRES PLETS DIFERENTS QUE NO S'ASSEMBLEN EN RES
Cobrar una renda, recuperar la possessió i reclamar un defecte d'obra tenen camins, terminis i proves completament diferents.
Reclamar un defecte sense haver qualificat abans quin tipus de defecte és
la llei distingeix els que afecten l'acabament o l'acabat, els que afecten l'habitabilitat i els que afecten l'estructura, i a cadascun li correspon un termini de garantia i un responsable diferents. Equivocar-se de categoria pot deixar la reclamació fora de termini.
art. 17 de la Llei 38/1999 d'Ordenació de l'EdificacióDesnonar sense acumular la reclamació de quantitat
es recupera l'immoble i es perd el plet per les rendes, que cal iniciar una altra vegada des de zero amb l'arrendatari ja fora i sense domicili conegut.
art. 438 de la Llei d'Enjudiciament CivilImpugnar un acord de la comunitat fora de termini
la normativa de propietat horitzontal fixa terminis breus de caducitat per impugnar, i un cop transcorreguts, l'acord queda ferm encara que el fons donés la raó a qui el discuteix.
Preguntes freqüents
Quant de temps tinc per reclamar un defecte de la construcció?
Depèn del tipus de defecte, i l'art. 17 de la Llei d'Ordenació de l'Edificació estableix tres terminis diferents de garantia comptats des de la recepció de l'obra: un de més llarg per als danys que afecten la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats i els murs de càrrega que comprometin la resistència i l'estabilitat de l'edifici; un d'intermedi per als que afecten l'habitabilitat; i un de curt per als defectes d'acabat o de terminació. A cadascun se li suma després el seu propi termini per exercitar l'acció un cop produït el dany, així que el primer és sempre datar la recepció.
I si l'ocupant ja és a dins?
El procediment i la rapidesa depenen de quina relació hi ha. Si hi va haver contracte i es va deixar de pagar, la via és el desnonament per manca de pagament, que permet acumular la reclamació de les rendes degudes i on el resultat depèn molt de com s'acrediti l'impagament. Si mai no hi va haver títol, la via és la recuperació de la possessió, amb un camí específic per recuperar l'habitatge ocupat sense consentiment. En tots dos casos la diferència entre setmanes i mesos és a la documentació prèvia: contracte, rebuts, requeriments fefaents i la prova de quan i com es va produir l'entrada.
Parlem de la teva empresa.
Explica'ns la teva situació i et responem en menys de 24 h laborables.