Impostos de la inversió immobiliària: IVA o ITP, no residents i model 210
Nextica Law & Tax resol la fiscalitat de la compra, la tinença i la venda d'immobles: si l'operació va per IVA o per l'impost de transmissions i quan interessa la renúncia a l'exempció amb inversió del subjecte passiu, la liquidació anual de l'impost sobre la renda de no residents amb el model 210, la retenció del 3 % que el comprador ingressa amb el model 211 quan el venedor no és resident, i la plusvàlua municipal.
Equivocar-se d'impost en la compra d'un immoble no costa una multa: costa un percentatge del preu, i es descobreix quan ja està escripturat.
Què inclou
1. Qualificació de cada transmissió abans d'escripturar
si va per l'impost sobre el valor afegit o per l'impost de transmissions, que són incompatibles i no s'escullen a gust.
2. Anàlisi de si escau renunciar a l'exempció en les segones i ulteriors entregues, amb els requisits formals i la comunicació al comprador fets abans de l'escriptura.
3. Aplicació de la inversió del subjecte passiu quan la renúncia opera, perquè qui declara sigui l'adquirent i no el transmetent.
4. Obligacions del propietari no resident
declaració periòdica de rendes immobiliàries pel model 210 i control de la retenció que el comprador ha d'ingressar pel model 211 en vendre.
5. Càlcul de l'increment de valor dels terrenys pels dos mètodes que la norma permet i elecció del que resulti més favorable, amb la prova de la pèrdua quan n'hi hagi.
6. Repercussió i liquidació de l'impost sobre béns immobles i de les taxes de l'exercici en curs, amb el prorrateig entre les parts escrit.
7. Calendari propi de cada immoble, perquè els terminis municipals, autonòmics i estatals d'una mateixa operació no coincideixen.
TRES ADMINISTRACIONS DIFERENTS SOBRE EL MATEIX METRE QUADRAT
Municipal, autonòmica i estatal, amb terminis que no coincideixen i amb una qualificació prèvia que decideix quina d'elles cobra.
Renunciar a l'exempció sense complir els requisits formals
la renúncia exigeix la condició de l'adquirent i una comunicació fefaent feta abans o en el moment del lliurament. Si es fa malament, l'operació queda subjecta a l'impost de transmissions, que no és deduïble, i a més s'ha repercutit un impost que no esqueia.
Llei de l'IVAVendre un immoble propietat d'un no resident sense gestionar la retenció
la llei obliga l'adquirent a retenir i ingressar pel model 211 a compte de l'impost del transmetent, i si no ho fa l'immoble queda afecte al pagament del deute.
text refós de la Llei de l'Impost sobre la Renda de no ResidentsLiquidar l'increment de valor dels terrenys pel mètode objectiu sense comparar
la norma permet calcular-lo també per la diferència real entre valor d'adquisició i de transmissió, i no hi ha devolució d'ofici d'allò pagat de més si l'autoliquidació es va presentar pel primer.
text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes LocalsPreguntes freqüents
Quan convé renunciar a l'exempció d'IVA en la compra d'un immoble?
Quan el comprador és empresari o professional amb dret a deduir l'IVA suportat i afectarà l'immoble a la seva activitat. La renúncia converteix una operació exempta —que tributaria per transmissions patrimonials, un cost no recuperable— en una operació amb IVA deduïble, normalment amb inversió del subjecte passiu. Hi ha requisits formals que es compleixen abans de l'escriptura: si es fa malament, es perd el dret i el cost ja està pagat.
Sóc no resident i llogo un pis a Espanya. Què he de presentar?
L'impost sobre la renda de no residents pels rendiments del lloguer, mitjançant el model 210, amb la periodicitat que correspongui al teu cas; i, si vens, el comprador està obligat a retenir-te el 3 % del preu i ingressar-lo amb el model 211, que després es descompta de la teva liquidació del guany. També cal revisar el conveni de doble imposició del teu país de residència, perquè pot canviar el resultat.
Parlem de la teva empresa.
Explica'ns la teva situació i et responem en menys de 24 h laborables.