Comprar l'immoble o comprar la societat: la decisió que es pren abans de negociar el preu
Nextica Law & Tax estructura l'adquisició d'actius i de carteres immobiliàries: elecció entre comprar l'immoble o comprar la societat que el té, amb el que cada via arrossega —contingències històriques en la compra de participacions, cost de transmissió en la compra de l'actiu, i la regla antielusió de l'art. 314 del text refós de la Llei del Mercat de Valors quan el que es transmeten són valors que encobreixen immobles—; due diligence registral, urbanística i d'arrendaments; i la traducció de cada troballa en rebaixa de preu, garantia del venedor o condició suspensiva.
Comprar la societat estalvia en el moment de la signatura i porta a dins tot el que va fer el venedor durant anys.
Què inclou
1. Decisió prèvia entre comprar l'immoble o comprar la societat que el té, amb les conseqüències fiscals i de responsabilitat de cada camí posades en números.
2. Anàlisi de si la compra de participacions encobreix una transmissió d'immobles a efectes de l'impost que grava l'operació.
3. Revisió registral i cadastral
titularitat, càrregues, servituds, discrepàncies de superfície i coincidència entre allò inscrit i allò construït.
4. Verificació urbanística
qualificació del sòl, edificabilitat consumida i pendent, llicències atorgades i expedients de disciplina oberts.
5. Revisió dels arrendaments que van amb l'actiu
rendes, terminis, drets d'adquisició preferent i garanties dipositades.
6. Estructura del preu amb retencions lligades a allò urbanístic i a allò fiscal, i amb les garanties del venedor vives més enllà del tancament.
7. Tancament coordinat entre notaria, finançament i registre, i execució d'allò pactat per a després de la signatura.
COMPRAR LA SOCIETAT NO ÉS COMPRAR L'IMMOBLE
I l'operació que es munta per estalviar impostos és exactament la que la norma antielusió mira primer.
Adquirir participacions d'una societat el actiu de la qual són principalment immobles: la norma preveu que aquestes transmissions puguin quedar gravades com si es transmetessin els immobles quan es pretén eludir l'impost que els correspon. L'anàlisi es fa abans d'estructurar l'operació, no després de la comprovació.
art. 314 del text refós de la Llei del Mercat de ValorsComprar sense contrastar allò inscrit amb allò construït
la discrepància de superfície, l'obra sense declarar i la servitud no inscrita no impedeixen signar, però impedeixen finançar, segregar o vendre després, i apareixen just quan cal liquiditat.
art. 199 de la Llei HipotecàriaDonar per revisada la situació urbanística amb la llicència a la mà
allò que decideix el valor és l'edificabilitat que queda i si hi ha expedient de disciplina obert, i cap de les dues coses no és a l'escriptura.
Decret legislatiu 1/2010, text refós de la Llei d'urbanisme de CatalunyaPreguntes freqüents
Compro l'immoble o compro la societat?
Són dues operacions diferents amb riscos oposats. Comprant l'immoble s'adquireix una cosa concreta i neta d'història: el que hi ha són càrregues registrals, situació urbanística i arrendaments, tot verificable. Comprant la societat s'adquireix també tot el seu passat —fiscal, laboral, contractual i contenciós— encara que l'actiu sigui el mateix edifici. Per això l'elecció no es decideix només pel cost de la transmissió: es decideix per quanta història té la societat, per si aquesta història es pot auditar de debò i per quines garanties està disposat a donar el venedor sobre el que no es veu.
Comprar la societat evita l'impost de la transmissió de l'immoble?
No automàticament, i confiar-hi és dels errors més cars del sector. L'art. 314 del text refós de la Llei del Mercat de Valors conté una regla antielusió: la transmissió de valors està exempta amb caràcter general, però deixa d'estar-ho quan, mitjançant aquesta transmissió, es pretén eludir el pagament del tribut que hauria gravat la transmissió dels immobles subjacents. La norma fixa supòsits en què es presumeix aquesta intenció, i la presumpció admet prova en contra. A la pràctica, l'operació es planteja per motius econòmics reals i es documenten, no al revés.
Parlem de la teva empresa.
Explica'ns la teva situació i et responem en menys de 24 h laborables.