Préstec promotor i quantitats a compte: el finançament que condiciona la venda
Nextica Law & Tax exerceix la direcció financera externa d'una promotora o d'un patrimoni: estructuració del préstec promotor i de la seva disposició per certificació d'obra, garantia de les quantitats lliurades a compte pels compradors en els termes que exigeix la disposició addicional primera de la Llei d'Ordenació de l'Edificació, encaix de la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari quan es ven a particulars amb subrogació, pla de tresoreria per promoció amb el seu punt més baix assenyalat, i quadre de comandament per actiu amb rendibilitat, ocupació i rotació.
Sense garantir les quantitats a compte no es pot vendre sobre plànol, i sense vendre sobre plànol no es disposa del préstec.
Què inclou
1. Pla econòmic de la promoció amb el desglossament de costos de sòl, obra, llicències, finançament i comercialització, i amb el marge sobre vendes calculat per fases.
2. Estructura del finançament
préstec promotor per fites d'obra, aportació pròpia exigida i calendari de disposicions.
3. Compliment del règim de les quantitats lliurades a compte pels compradors
compte separat i garantia des del primer lliurament.
4. Quadre de tresoreria per projecte i consolidat, amb el punt de màxima necessitat de caixa identificat abans de començar.
5. Càlcul de la rendibilitat sobre el cost total i sobre el capital propi compromès, que són dos números diferents i sovint es confonen.
6. Preparació de la informació que demana l'entitat financera abans que la demani, amb l'històric de desviació entre pressupost i execució.
7. Seguiment mensual de la certificació d'obra contra el pressupost, per veure la desviació quan encara es pot corregir.
EL DINER DEL COMPRADOR NO ÉS DINER DE LA PROMOTORA
Entra abans que existeixi allò que s'ha venut, i la llei el tracta com allò que és: una bestreta que cal tornar si l'obra no arriba.
Fer servir les quantitats lliurades a compte com a circulant de l'obra
la llei obliga a percebre-les a través d'un compte especial separat i a garantir-les des del primer lliurament, i aquesta garantia té un cost que cal ficar al pla econòmic des del principi.
disposició addicional primera de la Llei 38/1999 d'Ordenació de l'EdificacióVendre a compradors particulars sense ajustar-se a les obligacions de transparència prèvies al contracte de crèdit: quan l'operació es recolza en finançament al comprador, la llei imposa un contingut, uns terminis i una informació prèvia l'incompliment de la qual pot afectar la validesa d'allò pactat.
Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliariMirar només la rendibilitat sobre cost total
diu si la promoció és bona, però no si l'empresa aguanta. Allò que decideix si s'arriba al final és el punt de màxima necessitat de caixa, i apareix a mitja obra, quan el préstec va per fites i les vendes encara no.
Preguntes freqüents
Què exigeix la llei per cobrar quantitats a compte abans de lliurar?
Garantir-les i separar-les. La disposició addicional primera de la Llei d'Ordenació de l'Edificació obliga el promotor que percep quantitats a compte del preu durant la construcció a garantir-ne la devolució, més els interessos, mitjançant assegurança o aval, i a percebre-les a través d'un compte especial separat de qualsevol altra classe de fons i destinat exclusivament a atendre la construcció. No és una recomanació: l'incompliment té conseqüències tant per al promotor com per a l'entitat que obre el compte sense exigir la garantia, i és el primer que revisa el comprador informat.
Per què la tresoreria d'una promoció es dispara just abans de lliurar?
Perquè el préstec promotor es disposa contra certificació d'obra executada, sempre per darrere de la despesa, mentre que els pagaments a constructora, direcció facultativa, llicències i subministraments van per davant. A això s'hi afegeix el tram final: els remats, la recepció, les legalitzacions i l'escripturació concentren cost just quan encara no ha entrat el gruix del preu, que arriba en el lliurament. Per això el pla de tresoreria d'una promoció es fa per mesos i per fites, amb el punt més baix identificat i amb la línia de circulant dimensionada abans de necessitar-la, no quan ja es necessita.
Contingut supervisat per
Elena Bosch Prat
Directora · Consultoría Contable y Financiera
Parlem de la teva empresa.
Explica'ns la teva situació i et responem en menys de 24 h laborables.