Contractes immobiliaris: arrendament en zona tensionada, sòl i clau en mà
Nextica Law & Tax redacta i negocia els contractes d'un patrimoni immobiliari: arrendaments d'habitatge sota la Llei 12/2023 i la declaració de zona de mercat residencial tensionat a Catalunya, arrendaments de local i la seva cessió, contractes d'obra clau en mà, permutes de sòl per obra futura i compravendes amb les seves condicions suspensives. Amb la revisió registral i urbanística de l'actiu feta abans de signar, no després.
A Catalunya la renda d'un contracte d'habitatge ja no la decideix només el mercat. Signar sense comprovar la zona pot costar la rendibilitat d'anys.
Què inclou
1. Classificació del contracte abans de redactar-lo
habitatge, local, arrendament d'indústria o cessió d'explotació turística, perquè cadascun té la seva pròpia llei i el seu propi termini.
2. Comprovació de si l'immoble és en zona de mercat residencial tensionat declarada i de quins límits arrossega això a la renda del nou contracte.
3. Verificació del títol habilitant quan la destinació és turística
llicència d'habitatge d'ús turístic vigent i compatible amb el planejament del municipi.
4. Redacció de la renda i les seves actualitzacions amb l'índex que correspongui, la garantia addicional dins del que la llei permet i el repartiment de despeses i obres.
5. Contractes de la fase d'obra
projecte, direcció facultativa, execució clau en mà i subministrament, amb terminis, penalitzacions i recepció.
6. Contractes del sòl
opció de compra, permuta per obra futura i aportació a junta de compensació, amb les garanties de qui aporta escrites.
7. Encàrrecs de comercialització i intermediació, amb exclusiva, durada, honorari meritat i què passa si el comprador apareix després.
EL CONTRACTE EQUIVOCAT CANVIA LA LLEI QUE S'APLICA
I en aquest sector el mateix immoble es pot arrendar de quatre maneres diferents, cadascuna amb el seu règim i el seu termini mínim.
Fixar la renda d'un contracte nou sense comprovar si l'immoble és en zona de mercat residencial tensionat declarada: la declaració activa límits a la renda que no depenen del que les parts pactin, i la comprovació es fa per referència cadastral abans de signar, no després.
Llei 12/2023 pel dret a l'habitatgeCedir un immoble per a ús turístic sense llicència vigent
a Catalunya la destinació turística exigeix títol habilitant propi, i des del Decret llei 3/2023 la llicència urbanística que empara aquesta activitat té una vigència limitada en el temps que cal verificar en cada operació.
Decret 75/2020 de turisme de Catalunya i Decret llei 3/2023Redactar un arrendament d'indústria com si fos de local
si allò que es cedeix és el negoci en marxa amb la seva organització, el règim i la protecció de l'arrendatari canvien completament, i la qualificació no la decideix el títol del document sinó allò que es lliura.
Preguntes freqüents
Com sé si el meu pis és en zona de mercat tensionat?
La declaració de zona la fa l'administració competent per àmbits concrets i amb vigència temporal, així que la comprovació es fa per l'adreça de l'immoble i en la data de la signatura, no de memòria. De la declaració depèn el règim de la renda del nou contracte i la informació que cal donar a l'arrendatari. És una comprovació de minuts que evita revisar el contracte sencer després.
Permutaré el meu sòl per obra futura. Què protegeix el propietari del sòl?
Fonamentalment tres coses: una garantia real o financera que respongui si l'obra no es lliura, un calendari amb fites verificables i conseqüències per incompliment, i una definició molt precisa de què es lliura —superfícies, qualitats, terminis i llicències— perquè l'obra futura no es converteixi en una discussió sobre el que es va dir. Tot això es negocia abans de l'escriptura, perquè després es converteix en un plet.
Parlem de la teva empresa.
Explica'ns la teva situació i et responem en menys de 24 h laborables.