Comprar un restaurante: la licencia, el arrendamiento y las deudas que no se ven
Nextica Law & Tax acompaña la compraventa y el traspaso de bares, restaurantes y hoteles con la revisión que decide el precio: estado real de la licencia o de la comunicación de actividad bajo el régimen catalán de espectáculos públicos y actividades recreativas del Decret 112/2010, si la terraza tiene autorización propia y con qué mesas, cesión del contrato de arrendamiento y el derecho del propietario a subir la renta al amparo del art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, deudas con proveedores, con la comunidad y por suministros, y el reparto del precio entre local, equipamiento y fondo de comercio.
Se traspasa un local por su facturación y se descubre que la terraza que la sostiene no tenía autorización.
Qué incluye
1. Comprobación del título habilitante para la actividad que de verdad se hace
no es lo mismo un bar sin música que un local con ambientación musical o con espectáculos.
2. Contraste del aforo, los horarios y las instalaciones autorizadas con la realidad física del local.
3. Revisión de la terraza
si tiene autorización propia, con cuántas mesas y con qué histórico de renovaciones y de recortes.
4. Búsqueda de expedientes sancionadores abiertos y de medidas provisionales, porque se heredan con el negocio.
5. Lectura del contrato de arrendamiento antes de fijar el precio
régimen de cesión, derecho del arrendador a elevar la renta y duración que queda.
6. Deudas que viajan con el negocio
proveedores, comunidad, suministros y las laborales de la plantilla que se subroga.
7. Reparto del precio entre local, equipamiento y fondo de comercio, con las retenciones atadas a lo que quede sin resolver.
SE COMPRA LA FACTURACIÓN Y SE HEREDA LA LICENCIA
El traspaso es la operación típica del sector y se firma casi siempre sin revisar lo único que sostiene el negocio.
Título habilitante que no cubre la actividad real
el régimen catalán de espectáculos públicos y actividades recreativas trata de forma distinta un bar, un local con ambientación musical y uno con espectáculos, y comprar el segundo con la licencia del primero es comprar un cierre a plazo.
Decret 112/2010Terraza sin autorización propia o con menos mesas de las que se usan
si la terraza sostiene una parte grande de la caja, comprar sin comprobar su título es pagar por unos ingresos que pueden desaparecer en la siguiente revisión municipal.
Ceder el arrendamiento sin leerlo antes de fijar el precio
la ley permite la cesión cuando en el local se ejerce actividad empresarial, pero da al arrendador derecho a elevar la renta salvo pacto en contrario, y los contratos modernos suelen pactarlo.
art. 32 Ley de Arrendamientos UrbanosPreguntas frecuentes
¿Qué hay que comprobar de la licencia antes de traspasar un local?
Tres cosas, y las tres por separado. Primero, que exista título habilitante en vigor para la actividad que de verdad se hace: no es lo mismo un bar sin música que un local con ambientación musical o con espectáculos, y el régimen catalán de espectáculos públicos y actividades recreativas del Decret 112/2010 los trata de forma distinta. Segundo, que el aforo, los horarios y las instalaciones autorizadas coincidan con la realidad del local. Y tercero, si hay expedientes sancionadores abiertos o medidas provisionales, porque se heredan con el negocio y pueden acabar en una orden de cese.
¿El casero puede subir la renta cuando traspaso el negocio?
En los arrendamientos de local de negocio, el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador cuando en el local se ejerce una actividad empresarial, pero con dos consecuencias: hay que notificárselo de forma fehaciente en el plazo legal, y el arrendador tiene derecho a elevar la renta en el porcentaje que la propia ley establece. Todo eso salvo que el contrato pacte otra cosa, que es lo habitual en los contratos modernos. Por eso el contrato de arrendamiento se lee antes de fijar el precio del traspaso, no después.
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