La persona empleada del patrimonio: un contrato real, no un contrato de conveniencia
Nextica Law & Tax ordena la parte laboral de un patrimonio inmobiliario y de una promotora: el contrato de la persona empleada con jornada completa que el régimen de actividad económica exige —con funciones reales, jornada acreditable y encaje en el convenio que corresponda—, la contratación del equipo propio de obra y de comercialización, el personal de fincas y conserjería con su convenio específico, y la coordinación de actividades empresariales con las contratas que entran en el edificio. La estructura societaria de ese régimen se trabaja en la página de gobierno corporativo; aquí se mira el contrato.
El contrato existe en el papel y no en la realidad. Cuando alguien pregunta qué hace esa persona, no hay respuesta.
Qué incluye
1. Determinación previa de si la actividad de arrendamiento se quiere calificar como actividad económica y de qué exige eso en materia de personal.
2. Contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa cuando esa calificación se busca, con funciones reales y no nominales.
3. Documentación de la actividad de esa persona, que es lo que se pide para acreditar que el requisito se cumple de verdad.
4. Encuadramiento del personal de obra en el convenio de la construcción, con la tarjeta profesional y la formación específica al día.
5. Encuadramiento del personal de comercialización, con la línea entre comisionista mercantil y comercial en plantilla trazada por escrito.
6. Personal de conserjería, mantenimiento y limpieza de los edificios en gestión, con el convenio que corresponda a cada uno.
7. Coordinación de actividades con contratistas y subcontratistas en obra, con la cadena de responsabilidad documentada.
AQUÍ UN CONTRATO LABORAL DECIDE UNA CALIFICACIÓN FISCAL
Es la particularidad del sector: la forma de contratar a una persona cambia cómo tributa toda la actividad de arrendamiento.
Dar por hecha la calificación de actividad económica en el arrendamiento sin cumplir el requisito de personal: la norma exige, para el arrendamiento de inmuebles, que su ordenación se lleve a cabo utilizando al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Un contrato a tiempo parcial, un familiar sin alta o un encargo a tercero no sirven.
art. 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas FísicasPersonal de obra sin formación acreditada ni tarjeta profesional
la subcontratación en el sector de la construcción exige acreditar formación y organización preventiva propia, y la promotora responde por lo que ocurre en su obra aunque no sea la empleadora directa.
Ley 32/2006 reguladora de la subcontratación en el sector de la construcciónComercializar con personas retribuidas solo a comisión
si trabajan con la organización de la empresa, sus medios y sus instrucciones, la relación puede calificarse como laboral con las cotizaciones no ingresadas de todo el período no prescrito.
Estatuto de los TrabajadoresMODALIDADES CONTRACTUALES VIGENTES EN 2026
| Modalidad | Cuándo usar | Requisitos clave y riesgos |
|---|---|---|
| Indefinido ordinario | La modalidad estándar desde la reforma de 2021. Preferible ante la duda. | Puede ser a tiempo completo o parcial. En jornada parcial, registro específico de horas y limitación de horas complementarias. |
| Fijo-discontinuo | Actividad estacional o cíclica, o trabajos que no se prestan de forma continua pero son previsibles. | Sustituye al contrato de obra y servicio para actividades no permanentes pero recurrentes. Diseño incorrecto → puede convertirse en indefinido ordinario. |
| Temporal por sustitución (art. 15.1.c ET) | Sustituir a trabajador con derecho a reserva de puesto (IT, maternidad, excedencia) o cubrir vacante durante proceso de selección. | Debe identificarse al trabajador sustituido o la causa de la vacante. Límite de 3 meses para cobertura de vacante. |
| Formación en alternancia (art. 11.2 ET) | Personas sin cualificación para el puesto, menores de 30 años. Bonificaciones en cotización SS. | Duración: 3 meses a 2 años. Jornada máxima: 65% el primer año, 85% el segundo. Retribución mínima del 60%/75% del SMI o del convenio. |
| Contrato de alta dirección (RD 1382/1985) | Personal de alta dirección que ejercita poderes inherentes a la titularidad de la empresa con autonomía plena. | No se rige por el ET sino por el RD 1382/1985. Indemnización en caso de desistimiento: mínimo 7 días/año salvo pacto. Sin periodo de prueba legal máximo obligatorio. |
Indefinido ordinario
Fijo-discontinuo
Temporal por sustitución (art. 15.1.c ET)
Formación en alternancia (art. 11.2 ET)
Contrato de alta dirección (RD 1382/1985)
Preguntas frecuentes
¿Basta con dar de alta a alguien a jornada completa?
No, y este es el punto en el que más expedientes se pierden. El alta y el contrato son el principio, pero lo que se comprueba después es la realidad: qué funciones desempeña esa persona, si esas funciones se corresponden con la gestión del arrendamiento o del patrimonio, si hay jornada efectiva acreditable con registro horario, si la retribución es de mercado y si está encuadrada en el convenio que le toca. Un contrato con un familiar sin funciones reales ni presencia demostrable no aguanta ni la comprobación tributaria ni una actuación de la Inspección de Trabajo, y falla en las dos a la vez.
¿Qué convenio se aplica al personal de un patrimonio inmobiliario?
Depende de la actividad real de la empresa y del puesto, y en este sector conviven varios. La gestión de arrendamientos y la administración de fincas tienen su propio marco convencional; el personal de porterías y conserjería de edificios tiene un convenio específico distinto del de oficinas; una promotora con equipo propio de obra puede acabar en el convenio de la construcción para esos puestos. Elegir mal no se nota el primer año: se nota cuando alguien reclama diferencias de tablas salariales y arrastra a todos los que están en su misma situación.
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