Abogados para el Sector Inmobiliario: Compra, Promoción y Arrendamiento sin Sorpresas
Una operación inmobiliaria mal cerrada no se arregla después: las cargas que no se detectaron, la licencia que no llegó a tiempo o el contrato de arrendamiento mal redactado se pagan durante años. En Nextica Law & Tax acompañamos a promotoras, patrimonialistas, inversores y empresas con inmuebles en toda la operación —due diligence registral y urbanística, estructura de la compra, fiscalidad de la transmisión, arrendamientos y conflictos— con abogados y economistas en el mismo equipo, porque en este sector la decisión jurídica y la fiscal son la misma decisión.
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Ver servicioLO QUE CUESTA HACERLO MAL
Los plazos y las responsabilidades del sector están fijados por ley. No se negocian.
10 años
Responsabilidad del promotor por vicios estructurales
10 años desde la recepción de la obra. Por defectos que afecten a la habitabilidad, 3 años. Por acabados, 1 año.
art. 17 LOE (Ley 38/1999)Comprar sin due diligence registral
las cargas, servidumbres y arrendamientos inscritos siguen al inmueble aunque el comprador no los conociera.
Ley HipotecariaElegir mal el impuesto de la transmisión
la primera entrega de vivienda por el promotor va con IVA; la segunda y ulteriores, con ITP al tipo de la comunidad autónoma. Aplicar el que no toca obliga a rectificar y puede generar recargos.
LIVA y LITPAJDArrendar sin revisar si el inmueble está en zona de mercado residencial tensionado: la limitación de la renta y las prórrogas obligatorias cambian la rentabilidad del activo.
Ley 12/2023 y LAU (Ley 29/1994)POR QUÉ UNA FIRMA MULTIDISCIPLINAR EN INMOBILIARIO
La operación se revisa entera
registral, urbanística, fiscal y contable. Un informe solo jurídico deja fuera la factura fiscal, que en inmobiliario suele ser la mitad de la decisión.
Due diligence antes de firmar, no después
cargas, arrendatarios en vigor, situación urbanística y licencias. Lo que no aparece en la nota simple es lo que encarece la operación.
Experiencia real en el sector
la cartera de Nextica incluye empresas inmobiliarias y de inversión, junto a industria, tecnología, salud y hostelería.
Prevención del blanqueo resuelta
promotores y agentes inmobiliarios son sujetos obligados por la Ley 10/2010, con obligaciones de identificación y comunicación que una inspección revisa.
En detalle
Antes de comprar: la due diligence que cambia el precio
Nota simple registral y cargas, situación urbanística y licencias, arrendamientos en vigor con sus prórrogas, deudas de comunidad, IBI y plusvalía municipal, y estado de las garantías de la LOE si el edificio es reciente. Cada hallazgo se traduce en una de tres cosas: una rebaja del precio, una garantía en el contrato o una condición suspensiva. Un informe que solo enumera riesgos y no llega a ninguna de las tres no sirve de nada.
La estructura de la operación
Compra directa del inmueble o compra de la sociedad que lo tiene; sociedad patrimonial o persona física; financiación con garantía hipotecaria o sin ella. La decisión no es solo jurídica: cambia el impuesto de la transmisión, la amortización, la tributación de la futura venta y quién responde de las contingencias anteriores. Por eso se decide con el abogado y el economista delante de la misma mesa.
Promoción y obra
Contratos con constructora y dirección facultativa, seguro decenal, licencias y sus plazos, recepción de la obra y régimen de garantías del art. 17 LOE. Y el momento crítico: la recepción, que es cuando empiezan a contar los 10, 3 y 1 años de responsabilidad y cuando conviene dejar por escrito qué queda pendiente.
Arrendamiento y explotación
Arrendamiento de vivienda, de local de negocio o de uso distinto del de vivienda: son regímenes distintos y se confunden a menudo. Hay que comprobar además si el inmueble está en zona de mercado residencial tensionado, porque la Ley 12/2023 limita la renta y alarga las prórrogas, y eso cambia la rentabilidad prevista del activo.
Cuando hay conflicto
Reclamaciones por vicios de la construcción, resolución de contratos de compraventa, desahucios y reclamación de rentas, conflictos entre copropietarios y con la comunidad. Se negocia primero y se litiga si no hay otra vía: en inmobiliario, un pleito de tres años sobre un activo parado suele costar más que el acuerdo que se rechazó.
Preguntas frecuentes
¿Qué revisa una due diligence inmobiliaria antes de comprar?
La titularidad y las cargas en el Registro de la Propiedad, la situación urbanística y las licencias en el ayuntamiento, los arrendamientos en vigor y sus prórrogas, el estado de las obligaciones tributarias del inmueble (IBI, plusvalía municipal) y, si hay obra, las garantías del art. 17 LOE que siguen vivas. El objetivo no es solo detectar problemas: es que el precio y las garantías del contrato los reflejen.
¿La compra de un inmueble tributa por IVA o por ITP?
Depende de si es primera o segunda transmisión. La primera entrega de una edificación por el promotor está sujeta a IVA (con AJD por la escritura); las transmisiones posteriores, a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al tipo que fije la comunidad autónoma. Hay excepciones relevantes —la renuncia a la exención del IVA entre empresarios, por ejemplo— que conviene analizar antes de firmar, porque después no se pueden deshacer.
¿Cuántos años responde el promotor por los defectos de una obra?
El art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos desde la recepción de la obra: 10 años por daños que afecten a la estructura, 3 años por defectos que afecten a la habitabilidad y 1 año por defectos de acabado. Son plazos de garantía, distintos del plazo para reclamar una vez aparece el daño.
¿Qué obligaciones de blanqueo tiene una promotora o una agencia inmobiliaria?
Son sujetos obligados por la Ley 10/2010: identificar al cliente y al titular real, conservar la documentación, analizar las operaciones que no encajen con el perfil y comunicar las sospechosas. Es una de las cosas que primero se revisa en una inspección del sector, y la falta de procedimiento escrito ya es un incumplimiento.
¿Podéis ocuparos también de la contabilidad y los impuestos de la sociedad patrimonial?
Sí. Es lo habitual: la misma firma lleva la operación, la fiscalidad de la transmisión y después la contabilidad y las obligaciones periódicas de la sociedad. Evita el desajuste típico de tener al abogado en un sitio y a la asesoría en otro.
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