Comprar el inmueble o comprar la sociedad: la decisión que se toma antes de negociar el precio
Nextica Law & Tax estructura la adquisición de activos y de carteras inmobiliarias: elección entre comprar el inmueble o comprar la sociedad que lo tiene, con lo que cada vía arrastra —contingencias históricas en la compra de participaciones, coste de transmisión en la compra del activo, y la regla antielusión del art. 314 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores cuando lo que se transmiten son valores que encubren inmuebles—; due diligence registral, urbanística y de arrendamientos; y la traducción de cada hallazgo en rebaja de precio, garantía del vendedor o condición suspensiva.
Comprar la sociedad ahorra en el momento de la firma y trae dentro todo lo que hizo el vendedor durante años.
Qué incluye
1. Decisión previa entre comprar el inmueble o comprar la sociedad que lo tiene, con las consecuencias fiscales y de responsabilidad de cada camino puestas en números.
2. Análisis de si la compra de participaciones encubre una transmisión de inmuebles a efectos del impuesto que grava la operación.
3. Revisión registral y catastral
titularidad, cargas, servidumbres, discrepancias de superficie y coincidencia entre lo inscrito y lo construido.
4. Verificación urbanística
calificación del suelo, edificabilidad consumida y pendiente, licencias otorgadas y expedientes de disciplina abiertos.
5. Revisión de los arrendamientos que van con el activo
rentas, plazos, derechos de adquisición preferente y garantías depositadas.
6. Estructura del precio con retenciones ligadas a lo urbanístico y a lo fiscal, y con las garantías del vendedor vivas más allá del cierre.
7. Cierre coordinado entre notaría, financiación y registro, y ejecución de lo pactado para después de la firma.
COMPRAR LA SOCIEDAD NO ES COMPRAR EL INMUEBLE
Y la operación que se monta para ahorrar impuestos es exactamente la que la norma antielusión mira primero.
Adquirir participaciones de una sociedad cuyo activo son principalmente inmuebles: la norma prevé que estas transmisiones puedan quedar gravadas como si se transmitieran los inmuebles cuando se pretende eludir el impuesto que les corresponde. El análisis se hace antes de estructurar la operación, no después de la comprobación.
art. 314 del texto refundido de la Ley del Mercado de ValoresComprar sin contrastar lo inscrito con lo construido
la discrepancia de superficie, la obra sin declarar y la servidumbre no inscrita no impiden firmar, pero impiden financiar, segregar o vender después, y aparecen justo cuando hace falta liquidez.
art. 199 de la Ley HipotecariaDar por revisada la situación urbanística con la licencia en la mano
lo que decide el valor es la edificabilidad que queda y si hay expediente de disciplina abierto, y ninguna de las dos cosas está en la escritura.
Decret legislatiu 1/2010, text refós de la Llei d'urbanisme de CatalunyaPreguntas frecuentes
¿Compro el inmueble o compro la sociedad?
Son dos operaciones distintas con riesgos opuestos. Comprando el inmueble se adquiere una cosa concreta y limpia de historia: lo que hay son cargas registrales, situación urbanística y arrendamientos, todo verificable. Comprando la sociedad se adquiere también su pasado entero —fiscal, laboral, contractual y contencioso— aunque el activo sea el mismo edificio. Por eso la elección no se decide solo por el coste de la transmisión: se decide por cuánta historia tiene la sociedad, por si esa historia se puede auditar de verdad y por qué garantías está dispuesto a dar el vendedor sobre lo que no se ve.
¿Comprar la sociedad evita el impuesto de la transmisión del inmueble?
No automáticamente, y confiar en ello es de los errores más caros del sector. El art. 314 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores contiene una regla antielusión: la transmisión de valores está exenta con carácter general, pero deja de estarlo cuando, mediante esa transmisión, se pretende eludir el pago del tributo que habría gravado la transmisión de los inmuebles subyacentes. La norma fija supuestos en los que se presume esa intención, y la presunción admite prueba en contrario. En la práctica, la operación se plantea por motivos económicos reales y se documentan, no al revés.
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