Heredar una cartera de alquiler no es heredar un piso
Nextica Law & Tax planifica y tramita la sucesión del patrimonio inmobiliario: la cartera de alquiler del family office, la sociedad que la tiene y la promoción a medio terminar. En Cataluña la sucesión se rige por el llibre quart del Codi civil de Catalunya, que ofrece instituciones que el derecho común no tiene —el heretament o pacto sucesorio, el legado de usufructo universal, la fiducia— y que permiten ordenar quién gestiona antes de que nadie fallezca. En lo fiscal el trabajo empieza mucho antes: la reducción por empresa familiar del art. 20.2.c de la Ley 29/1987 solo alcanza a lo que esté exento en el Impuesto sobre el Patrimonio por el art. 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991, y eso obliga a revisar la estructura años antes de la sucesión. Se aplica la normativa catalana propia, la Llei 19/2010, y se resuelve el expediente del heredero no residente.
La reducción por empresa familiar se decide años antes de la herencia, no el día de la escritura.
Qué incluye
1. Inventario del patrimonio inmobiliario con su forma de tenencia
lo que está a nombre personal, lo que está en sociedad y lo que está a medias con hermanos desde la herencia anterior.
2. Comprobación de si el arrendamiento llega a la sucesión calificado como actividad económica, que es el requisito del que depende toda la planificación fiscal posterior.
3. Análisis de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de las participaciones y del patrimonio afecto, porque la reducción sucesoria se apoya en ella y no al revés.
4. Elección de la institución sucesoria del derecho civil catalán que encaje
pacto sucesorio para ordenar la empresa familiar en vida, usufructo universal para el cónyuge, fiducia cuando aún no se sabe quién gestionará.
5. Redacción del testamento con las cautelas para prevenir la impugnación y con la legítima calculada sobre un patrimonio que es ilíquido por definición.
6. Tramitación completa
aceptación, adjudicación, inscripción de las fincas y liquidación con la normativa catalana propia.
7. Expediente del heredero no residente
representación, obtención de documentación en el extranjero y coordinación de plazos, que es lo que hay que arrancar el primer mes.
LA PLANIFICACIÓN SE HACE AÑOS ANTES; EL DÍA DEL FALLECIMIENTO LA FOTO YA ESTÁ HECHA
Y es un patrimonio que vale mucho y no tiene caja: los impuestos hay que pagarlos con lo que no se puede vender deprisa.
Dar por hecha la reducción de empresa familiar
solo alcanza a lo que esté exento en el Impuesto sobre el Patrimonio, y para el arrendamiento de inmuebles esa exención exige que la actividad sea económica de verdad, con los requisitos de funciones y remuneración cumplidos por quien la ejerce. Veinte pisos gestionados por un tercero suelen quedar fuera.
art. 20.2.c de la Ley 29/1987 y art. 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991Planificar con el Código Civil común cuando la vecindad civil es catalana
la sucesión se rige por el llibre quart del Codi civil de Catalunya, que tiene instituciones propias —pacto sucesorio, usufructo universal, fiducia— y un régimen de legítima distinto. Un testamento redactado con el molde equivocado no ordena lo que se creía.
llibre quart del Codi civil de Catalunya (Ley 10/2008)Tratar al heredero no residente bajo la normativa estatal sin más
puede aplicar la normativa autonómica que corresponda por los puntos de conexión previstos, y en una herencia con inmuebles en Cataluña eso suele cambiar el resultado. Lo que no cambia es que la gestión desde el extranjero tarda, y el plazo corre igual.
disposición adicional segunda de la Ley 29/1987 y Llei 19/2010 de CataluñaEL IMPUESTO DE SUCESIONES DEPENDE DE TU COMUNIDAD AUTÓNOMA — EL CASO DE CATALUÑA
Cataluña tiene regulación propia del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (Ley 19/2010, de 7 de junio, de regulación del impuesto sobre sucesiones y donaciones en Cataluña), con reducciones y bonificaciones distintas a las de otras comunidades autónomas. Conocer las especificidades catalanas puede suponer una diferencia de miles de euros en la liquidación: Las cuantías de las reducciones pueden variar por actualización normativa. Contacta con nuestro equipo para los importes vigentes en el momento de la tramitación.
| Grupo parentesco | Reducción base estatal | Particularidades Cataluña (Ley 19/2010) |
|---|---|---|
| Cónyuge / Pareja estable (Gr. II) | 100.000 € | Reducción 100.000 € + reducción adicional por vivienda habitual hasta 500.000 € (95% del valor). Tipo bonificado en cuotas bajas. |
| Hijos y descendientes (Gr. I y II) | 100.000 € (hijos) · 50.000 € (nietos) | Reducción de 100.000 € por hijo + 12.000 € adicionales por cada año menor de 21. Reducción por discapacidad hasta 275.000 €. |
| Hermanos / Tíos / Sobrinos (Gr. III) | 8.000 € | Reducción por parentesco más limitada. La carga fiscal es significativamente mayor que para descendientes. |
| Empresa familiar | 95% del valor | Reducción del 95% del valor de la empresa o participaciones en el IS si se cumplen los requisitos del art. 20.2.c LISyD (BIZNISS). Crítica para la continuidad de la empresa familiar. |
Cónyuge / Pareja estable (Gr. II)
Hijos y descendientes (Gr. I y II)
Hermanos / Tíos / Sobrinos (Gr. III)
Empresa familiar
Preguntas frecuentes
Tengo veinte pisos alquilados a mi nombre. ¿Mis hijos tendrán la reducción de empresa familiar?
Solo si el arrendamiento llega a la sucesión calificado como actividad económica, y eso no depende del número de pisos sino de cómo esté organizado. La reducción del art. 20.2.c de la Ley 29/1987 se apoya en la exención del Impuesto sobre el Patrimonio, y esa exención exige que la actividad lo sea de verdad y que quien la ejerce cumpla los requisitos de funciones y remuneración. Veinte pisos gestionados por una gestoría externa, sin más, suelen quedarse fuera. Es la revisión que hay que hacer con años de margen, porque el día del fallecimiento la fotografía ya está tomada.
Mi hijo vive en Alemania. ¿Puede aplicar la normativa catalana?
Sí. Desde la modificación introducida por la disposición adicional segunda de la Ley 29/1987, tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que declaró contraria al derecho de la Unión la diferencia de trato, los no residentes pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma que corresponda por los puntos de conexión previstos, en lugar de quedar siempre bajo la normativa estatal. En una herencia con inmuebles en Cataluña eso suele significar la Llei 19/2010. Lo que sí cambia es la gestión: representación fiscal, plazos y la obtención de documentación en el extranjero, que conviene arrancar el primer mes.
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