Impuestos de la inversión inmobiliaria: IVA o ITP, no residentes y modelo 210
Nextica Law & Tax resuelve la fiscalidad de la compra, la tenencia y la venta de inmuebles: si la operación va por IVA o por el impuesto de transmisiones y cuándo interesa la renuncia a la exención con inversión del sujeto pasivo, la liquidación anual del impuesto sobre la renta de no residentes con el modelo 210, la retención del 3 % que el comprador ingresa con el modelo 211 cuando el vendedor no es residente, y la plusvalía municipal.
Equivocarse de impuesto en la compra de un inmueble no cuesta una multa: cuesta un porcentaje del precio, y se descubre cuando ya está escriturado.
Qué incluye
1. Calificación de cada transmisión antes de escriturar
si va por el impuesto sobre el valor añadido o por el impuesto de transmisiones, que son incompatibles y no se eligen a gusto.
2. Análisis de si procede renunciar a la exención en las segundas y ulteriores entregas, con los requisitos formales y la comunicación al comprador hechos antes de la escritura.
3. Aplicación de la inversión del sujeto pasivo cuando la renuncia opera, para que quien declara sea el adquirente y no el transmitente.
4. Obligaciones del propietario no residente
declaración periódica de rentas inmobiliarias por el modelo 210 y control de la retención que el comprador debe ingresar por el modelo 211 al vender.
5. Cálculo del incremento de valor de los terrenos por los dos métodos que la norma permite y elección del que resulte más favorable, con la prueba de la pérdida cuando la haya.
6. Repercusión y liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles y de las tasas del ejercicio en curso, con el prorrateo entre las partes escrito.
7. Calendario propio de cada inmueble, porque los plazos municipales, autonómicos y estatales de una misma operación no coinciden.
TRES ADMINISTRACIONES DISTINTAS SOBRE EL MISMO METRO CUADRADO
Municipal, autonómica y estatal, con plazos que no coinciden y con una calificación previa que decide cuál de ellas cobra.
Renunciar a la exención sin cumplir los requisitos formales
la renuncia exige la condición del adquirente y una comunicación fehaciente hecha antes o en el momento de la entrega. Si se hace mal, la operación queda sujeta al impuesto de transmisiones, que no es deducible, y además se ha repercutido un impuesto que no procedía.
Ley del IVAVender un inmueble propiedad de un no residente sin gestionar la retención
la ley obliga al adquirente a retener e ingresar por el modelo 211 a cuenta del impuesto del transmitente, y si no lo hace el inmueble queda afecto al pago de la deuda.
texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no ResidentesLiquidar el incremento de valor de los terrenos por el método objetivo sin comparar: la norma permite calcularlo también por la diferencia real entre valor de adquisición y de transmisión, y no hay devolución de oficio de lo pagado de más si la autoliquidación se presentó por el primero.
texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas LocalesPreguntas frecuentes
¿Cuándo conviene renunciar a la exención de IVA en la compra de un inmueble?
Cuando el comprador es empresario o profesional con derecho a deducir el IVA soportado y va a afectar el inmueble a su actividad. La renuncia convierte una operación exenta —que tributaría por transmisiones patrimoniales, un coste no recuperable— en una operación con IVA deducible, normalmente con inversión del sujeto pasivo. Hay requisitos formales que se cumplen antes de la escritura: si se hace mal, se pierde el derecho y el coste ya está pagado.
Soy no residente y alquilo un piso en España. ¿Qué tengo que presentar?
El impuesto sobre la renta de no residentes por los rendimientos del alquiler, mediante el modelo 210, con la periodicidad que corresponda a tu caso; y, si vendes, el comprador está obligado a retenerte el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211, que después se descuenta de tu liquidación de la ganancia. También hay que revisar el convenio de doble imposición de tu país de residencia, porque puede cambiar el resultado.
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