Existencia o inmovilizado: el asiento que decide el resultado de una promoción
Nextica Law & Tax lleva la contabilidad de promotoras y de patrimonios inmobiliarios con las decisiones que la definen: calificación del inmueble como existencia —si se construye o se compra para vender— o como inmovilizado si se destina al arrendamiento, y qué pasa cuando cambia de destino; obra en curso y capitalización de los gastos financieros durante la construcción; imputación del coste del suelo, de la urbanización y de las licencias a cada promoción; una contabilidad separada por sociedad vehículo y por activo; y el deterioro cuando el mercado se mueve.
El mismo edificio, contabilizado como existencia o como inmovilizado, da dos resultados distintos y dos impuestos distintos.
Qué incluye
1. Clasificación de cada inmueble en el balance según su destino
existencias si se construye para vender, inversión inmobiliaria si se tiene para alquilar o para plusvalía, inmovilizado si es de uso propio.
2. Registro de la obra en curso con los costes que de verdad son coste de producción, y no todos los pagos del mes.
3. Decisión y documentación de la capitalización de los gastos financieros durante el período de construcción, con la fecha de inicio y de fin del devengo.
4. Separación de suelo y construcción en cada alta, porque de esa separación depende toda la amortización posterior.
5. Reconocimiento de ingresos de la promoción en el momento que corresponde y no cuando entra el dinero de las entregas a cuenta.
6. Contabilidad separada por vehículo y consolidación cuando el grupo lo exija, con las operaciones internas eliminadas.
7. Cierre con test de deterioro cuando el valor de mercado se aparta del contable, documentado con la referencia usada.
EL MISMO EDIFICIO, TRES CUENTAS DISTINTAS
Existencias, inversión inmobiliaria o inmovilizado. La clasificación no es un detalle de forma: cambia el resultado, el impuesto y lo que ve el banco.
Clasificar mal el destino del inmueble
si se registra como inmovilizado lo que se construye para vender, se amortiza lo que no debe amortizarse y no aparece el margen de la promoción donde debe aparecer. El plan contable trata los tres destinos con normas distintas.
Plan General de ContabilidadCapitalizar gastos financieros fuera del período o sin documentar
la capitalización solo procede mientras el activo está en construcción y para la financiación directamente atribuible, y el cierre del devengo hay que fecharlo.
Plan General de ContabilidadReconocer el ingreso de la promoción cuando cobra las entregas a cuenta
el dinero entra mucho antes de que se transfieran los riesgos y beneficios al comprador, y anticipar el ingreso infla el resultado del ejercicio equivocado y adelanta el impuesto.
Plan General de ContabilidadDOS MODALIDADES DE SERVICIO — CUÁL ES LA TUYA
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|---|---|---|
| ¿Para quién? | Empresas que gestionan su contabilidad internamente pero necesitan una revisión experta periódica. | Empresas que prefieren externalizar completamente la gestión contable a un proveedor especializado. |
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| Ventaja principal | Control externo independiente sin sustituir el equipo interno. Detección de problemas antes de que se conviertan en sanciones. | Cero preocupaciones contables para el empresario. Escala sin necesidad de contratar personal fijo. |
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Preguntas frecuentes
¿Cuándo un inmueble es existencia y cuándo es inmovilizado?
Lo decide el destino, no el tipo de inmueble. Si se construye o se adquiere con la intención de venderlo en el curso ordinario de la actividad, es existencia: no se amortiza, su coste va a resultados cuando se vende y su valoración se corrige por deterioro si el valor neto realizable cae. Si se destina a producir rentas por arrendamiento o al uso propio de forma duradera, es inmovilizado: se amortiza durante su vida útil. La clasificación se hace al incorporarlo y hay que poder justificarla con hechos —la comercialización iniciada, los contratos de alquiler firmados—, no solo con una intención declarada.
¿Puedo capitalizar los intereses del préstamo promotor?
Sí, dentro de unos límites concretos y no de forma automática. La norma contable permite incorporar al coste del activo los gastos financieros devengados antes de que esté en condiciones de funcionamiento —o, en existencias, mientras dure su fabricación o construcción— siempre que se trate de financiación específica o, en su caso, genérica atribuible, y que el período de construcción sea superior al que la propia norma establece. Lo que no cabe es seguir capitalizando cuando la obra está parada o ya terminada. Es una de las revisiones más frecuentes en auditoría y en due diligence, porque infla activo y resultado a la vez.
Contenido supervisado por
Elena Bosch Prat
Directora · Consultoría Contable y Financiera
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