Préstamo promotor y cantidades a cuenta: la financiación que condiciona la venta
Nextica Law & Tax ejerce la dirección financiera externa de una promotora o de un patrimonio: estructuración del préstamo promotor y de su disposición por certificación de obra, garantía de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores en los términos que exige la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, encaje de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuando se vende a particulares con subrogación, plan de tesorería por promoción con su punto más bajo señalado, y cuadro de mando por activo con rentabilidad, ocupación y rotación.
Sin garantizar las cantidades a cuenta no se puede vender sobre plano, y sin vender sobre plano no se dispone del préstamo.
Qué incluye
1. Plan económico de la promoción con el desglose de costes de suelo, obra, licencias, financiación y comercialización, y con el margen sobre ventas calculado por fases.
2. Estructura de la financiación
préstamo promotor por hitos de obra, aportación propia exigida y calendario de disposiciones.
3. Cumplimiento del régimen de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores
cuenta separada y garantía desde la primera entrega.
4. Cuadro de tesorería por proyecto y consolidado, con el punto de máxima necesidad de caja identificado antes de empezar.
5. Cálculo de la rentabilidad sobre el coste total y sobre el capital propio comprometido, que son dos números distintos y se confunden a menudo.
6. Preparación de la información que pide la entidad financiera antes de que la pida, con el histórico de desviación entre presupuesto y ejecución.
7. Seguimiento mensual de la certificación de obra contra el presupuesto, para ver la desviación cuando todavía se puede corregir.
EL DINERO DEL COMPRADOR NO ES DINERO DE LA PROMOTORA
Entra antes de que exista lo que se ha vendido, y la ley lo trata como lo que es: un anticipo que hay que devolver si la obra no llega.
Usar las cantidades entregadas a cuenta como circulante de la obra
la ley obliga a percibirlas a través de una cuenta especial separada y a garantizarlas desde la primera entrega, y esa garantía tiene un coste que hay que meter en el plan económico desde el principio.
disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la EdificaciónVender a compradores particulares sin ajustarse a las obligaciones de transparencia previas al contrato de crédito: cuando la operación se apoya en financiación al comprador, la ley impone un contenido, unos plazos y una información previa cuyo incumplimiento puede afectar a la validez de lo pactado.
Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliarioMirar solo la rentabilidad sobre coste total
dice si la promoción es buena, pero no si la empresa aguanta. Lo que decide si se llega al final es el punto de máxima necesidad de caja, y aparece a mitad de obra, cuando el préstamo va por hitos y las ventas todavía no.
Preguntas frecuentes
¿Qué exige la ley para cobrar cantidades a cuenta antes de entregar?
Garantizarlas y separarlas. La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor que percibe cantidades a cuenta del precio durante la construcción a garantizar su devolución, más los intereses, mediante seguro o aval, y a percibirlas a través de una cuenta especial separada de cualquier otra clase de fondos y destinada exclusivamente a atender la construcción. No es una recomendación: el incumplimiento tiene consecuencias tanto para el promotor como para la entidad que abre la cuenta sin exigir la garantía, y es lo primero que revisa el comprador informado.
¿Por qué la tesorería de una promoción se dispara justo antes de entregar?
Porque el préstamo promotor se dispone contra certificación de obra ejecutada, siempre por detrás del gasto, mientras que los pagos a constructora, dirección facultativa, licencias y suministros van por delante. A eso se añade el tramo final: los remates, la recepción, las legalizaciones y la escrituración concentran coste justo cuando aún no ha entrado el grueso del precio, que llega en la entrega. Por eso el plan de tesorería de una promoción se hace por meses y por hitos, con el punto más bajo identificado y con la línea de circulante dimensionada antes de necesitarla, no cuando ya se necesita.
Contenido supervisado por
Elena Bosch Prat
Directora · Consultoría Contable y Financiera
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