Desahucio, ocupación y vicios de la obra: los tres pleitos del propietario
Nextica Law & Tax lleva los procedimientos que un propietario o un promotor acaba necesitando: desahucio por falta de pago y por expiración del plazo con reclamación acumulada de rentas, recuperación de la posesión frente a la ocupación sin título, reclamación por vicios y defectos de la construcción dentro de los plazos de garantía del art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación —con la responsabilidad que ese mismo precepto reparte entre promotor, constructor y dirección facultativa—, e impugnación de acuerdos de la comunidad de propietarios.
Los plazos de garantía de la obra corren desde la recepción, y el propietario suele enterarse el día que aparece la grieta.
Qué incluye
1. Reclamación de rentas impagadas y desahucio, con la acción acumulada desde el principio para no pleitear dos veces.
2. Recuperación de la posesión frente a la ocupación sin título, por el cauce que corresponda según cuándo y cómo se produjo.
3. Reclamación por defectos de la edificación, con la identificación previa de a quién corresponde cada uno: promotor, constructor, proyectista o dirección facultativa.
4. Informe pericial que separe el defecto que afecta a la habitabilidad del que afecta a la estructura o al acabado, porque el plazo de garantía es distinto en cada caso.
5. Conflictos con la comunidad de propietarios sobre elementos comunes, obras y derramas, con las mayorías y los plazos de impugnación revisados.
6. Defensa frente a expedientes sancionadores por la actividad turística del inmueble, con la suspensión pedida cuando hay orden de cese.
7. Ejecución de lo ganado, que en este sector es donde de verdad se cobra o no se cobra.
TRES PLEITOS DISTINTOS QUE NO SE PARECEN EN NADA
Cobrar una renta, recuperar la posesión y reclamar un defecto de obra tienen cauces, plazos y pruebas completamente distintos.
Reclamar un defecto sin haber calificado antes qué tipo de defecto es
la ley distingue los que afectan a la terminación o al acabado, los que afectan a la habitabilidad y los que afectan a la estructura, y a cada uno le corresponde un plazo de garantía y un responsable distintos. Equivocarse de categoría puede dejar la reclamación fuera de plazo.
art. 17 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la EdificaciónDesahuciar sin acumular la reclamación de cantidad
se recupera el inmueble y se pierde el pleito por las rentas, que hay que iniciar otra vez desde cero con el arrendatario ya fuera y sin domicilio conocido.
art. 438 de la Ley de Enjuiciamiento CivilImpugnar un acuerdo de la comunidad fuera de plazo
la normativa de propiedad horizontal fija plazos breves de caducidad para impugnar, y transcurridos, el acuerdo queda firme aunque el fondo diera la razón a quien lo discute.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un defecto de la construcción?
Depende del tipo de defecto, y el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos distintos de garantía contados desde la recepción de la obra: uno más largo para los daños que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados y los muros de carga que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio; uno intermedio para los que afectan a la habitabilidad; y uno corto para los defectos de acabado o de terminación. A cada uno se le suma después su propio plazo para ejercitar la acción una vez producido el daño, así que lo primero es siempre datar la recepción.
¿Y si el ocupante ya está dentro?
El procedimiento y la rapidez dependen de qué relación hay. Si hubo contrato y se dejó de pagar, la vía es el desahucio por falta de pago, que permite acumular la reclamación de las rentas debidas y donde el resultado depende mucho de cómo se acredite el impago. Si nunca hubo título, la vía es la recuperación de la posesión, con un cauce específico para recuperar la vivienda ocupada sin consentimiento. En ambos casos la diferencia entre semanas y meses está en la documentación previa: contrato, recibos, requerimientos fehacientes y la prueba de cuándo y cómo se produjo la entrada.
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